FUNDOS IMOBILIÁRIOS DESLANCHAM

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OVERDOSE DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

Autor(es): Alessandra Bellotto e Luciana Monteiro, de São Paulo

Valor Econômico - 31/08/2010

Os fundos imobiliários vão receber uma avalanche de recursos em breve, depois de terem despertado a atenção de investidores externos e dos maiores bancos nacionais. Só na última semana, o BTG Pactual entrou com pedido de análise na Comissão de Valores Mobiliários para quatro fundos de R$ 1 bilhão cada um. Com outra carteira do banco em análise desde junho, são R$ 5 bilhões, quantia que quase se iguala ao patrimônio total dos fundos em operação, de R$ 5,9 bilhões. Em fase de registro ou captação, há cerca de R$ 9 bilhões, bem mais que os R$ 3,44 bilhões de 2009. O BTG Pactual está deixando seus concorrentes com a pulga atrás da orelha. Só na última semana, o banco entrou com pedido de análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) de quatro fundos imobiliários, cada um com volume de R$ 1 bilhão. São R$ 5 bilhões se somada uma outra carteira de R$ 1 bilhão, em análise desde junho. E tem mais BTG Pactual vindo por aí. Segundo fontes do mercado, a série contempla cerca de 15 fundos. Por se tratar da estreia do banco, o tamanho das operações chama a atenção e chega a causar um certo desconforto no mercado. A grande questão é se há demanda para tudo isso, mas os especialistas apostam que sim. Hoje, o patrimônio dos fundos em operação soma R$ 5,9 bilhões. Em fase de registro ou captação, há cerca de R$ 9 bilhões, volume bem acima dos R$ 3,445 bilhões registrados em 2009. "Chegar ao mercado com volumes grandes acaba causando um certo espanto", afirma Alexandre Tadeu Navarro, da Navarro Advogados. Mas não é só isso. A investida do BTG Pactual está provocando uma corrida dos concorrentes para colocar operações no mercado antes que a demanda do investidor seja totalmente atendida. "Tem muita instituição querendo antecipar avisos ao mercado para marcar posição e convencer o investidor a esperar pela sua oferta", afirma Alexandre Assolini, do PMK Advogados. "Tudo isso é reflexo do mercado imobiliário bastante aquecido, o que não falta é ativo", afirma Sergio Manoel Correia, economista-chefe da LLA Investimentos. Do lado da demanda, as instituições perceberam que há um interesse forte do investidor. "Para a pessoa física, além de ser uma alternativa de diversificação, o fundo imobiliário oferece uma renda interessante, sem o risco de bolsa pura", diz o advogado Navarro. Nos fundos com cotas negociadas em bolsa, a pessoa física tem isenção de imposto sobre o rendimento pago, em geral originado de receitas de aluguel. Correia, que na LLA lida especialmente com clientes pessoas físicas, diz que é crescente a disposição do investidor em experimentar ativos diferenciados como fundos imobiliários. "A cada dia a pessoa física vem respondendo por uma parcela maior das colocações de fundos e a restrição de liquidez e o prazo têm sido menos importantes para esse investidor", diz o executivo. Outra fatia importante de interessados é a de investidores institucionais. O fundo imobiliário, segundo Correia, faz todo sentido para as fundações, que têm um horizonte de investimentos de longo prazo e buscam indexadores ligadas à inflação. Os estrangeiros também tendem a absorver boa parte das ofertas em andamento. A demanda de investidores internacionais por ativos imobiliários no país ou mesmo por imóveis ou terrenos está para lá de aquecida, conta Marcelo Pereira, sócio da TAG Investimentos. "Tem muito banco americano comprando terrenos diretamente, estruturando operações para que sua área de private banking lá fora ofereça aos clientes, ou entrando via fundo imobiliário", diz. Segundo ele, mesmo as pessoas físicas têm se mostrado mais abertas a aplicar em ativos ligados ao segmento imobiliário, dada a isenção de imposto de renda. Só para se ter ideia, neste ano, estrearam no segmento o Itaú por meio de uma oferta da Kinea, braço de investimentos alternativos do banco, Morgan Stanley, Fator e outros gestores menores, como a Empírica. No ano passado, o Bradesco voltou a dar as caras dividindo a coordenação de emissões com o BB Investimentos e Santander. A Caixa retomou operações e o Citibank ingressou nesse mercado. "Tem um efeito manada, muita gente que nem pensava em fundo imobiliário acabou sendo forçada a olhar para isso", diz Navarro. Vale uma ressalva. O fato de os fundos do BTG Pactual terem sido registrados com volumes na casa do bilhão não significa que eles tenham necessariamente de captar tudo já - há um volume mínimo para que a carteira entre em operação. A estratégia apenas facilita a realização de novas emissões, uma vez que libera o administrador do fundo da convocação de assembleia de cotistas para aprovação. No mercado externo, é bem comum haver um fundo grande, de alguns bilhões de dólares, apenas com uma política de investimentos definida, não necessariamente com os empreendimentos ou ativos pré-selecionados. Por aqui, o comum sempre foi ter fundos de um determinado shopping, hospital ou mesmo de uma torre específica de escritórios. "O mercado nasceu torto, com cara do empreendimento, mas isso começa a mudar, num sinal de maturidade", afirma Navarro, lembrando que criar uma estrutura grande para carregar um único ativo não é nada eficiente. Os fundos do BTG Pactual, conforme as ofertas em análise, tendem a explorar, cada um, nichos diversos, de empreendimentos prontos em busca da renda do aluguel a incorporação imobiliária, passando por papéis como certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e letras de crédito imobiliário (LCIs). "O investidor que entrar em uma carteira apenas com a política de investimentos definida estará comprando a capacidade do gestor", diz Navarro. O advogado diz ainda que esperava há anos por um salto no segmento de fundos imobiliários, e que isso mal começou. Só o escritório dele, por exemplo, tem nove fundos em fase de estruturação, com um volume total de R$ 2 bilhões, para o lançamento ainda este ano. Já o PMK Advogados está trabalhando na elaboração de 31 fundos imobiliários. Sobre o volume, Assolini conta que nem teve tempo de parar para contar. "Nossa tradição sempre foi trabalhar na estruturação de CRIs; hoje, estou fazendo mais fundo imobiliário", conta o advogado. Carlyle tropicaliza operação no país e lidera aquisições no ano Autor(es): Carolina Mandl Valor Econômico - 31/08/2010 http://clippingmp.planejamento.gov.br/cadastros/noticias/2010/8/31/carlyle-tropicaliza-operacao-no-pais-e-lidera-aquisicoes-no-ano Ao longo deste ano, o fundo americano Carlyle vem roubando a cena da indústria de private equity no país. Enquanto os demais agentes do mercado estão mais tímidos, em oito meses a gestora investiu US$ 1 bilhão na aquisição do controle de três empresas: a operadora de turismo CVC, a corretora de planos de saúde Qualicorp e a fabricante de roupas íntimas Trifil. Por trás desse acelerado ritmo comprador, está a vontade de uma das maiores gestoras de fundos de private equity do mundo de fincar seus pés no Brasil enquanto outros gigantes mundiais, como KKR e Blackstone, ainda não chegaram. "Depois da China, onde já estamos há 12 anos, o Brasil é hoje o país mais importante para o Carlyle", diz Fernando Borges, executivo contratado pela gestora americana em 2008 para montar uma equipe brasileira. Em relação ao fechado mercado chinês, o brasileiro oferece como vantagem a possibilidade de compra de posições de controle nas empresas. Passada a crise, que trouxe perdas em países desenvolvidos, o foco do Carlyle está em reforçar a posição nos emergentes. Recentemente foi anunciado um novo fundo de US$ 2,6 bilhões para a Ásia. Para montar uma posição no país, porém, o Carlyle precisou tropicalizar as operações. Desde 2007, a gestora investe no Brasil, mas à distância, dos escritórios nos Estados Unidos. E essa mostrou não ser a estratégia mais adequada. Em parceria com a gestora Riverstone, o Carlyle investiu em 2007 na Companhia Nacional de Açúcar e Álcool, empreendimento de energia a partir da cana criado em conjunto com a Santa Elisa e que ainda não trouxe os retornos esperados. Naquele mesmo ano, a gestora anunciou a constituição de um fundo imobiliário de US$ 500 milhões para América Latina e contratou o brasileiro Eduardo Machado para geri-lo. O executivo desligou-se da gestora tempos depois e daquela iniciativa restou a compra da loteadora de terrenos Scopel, que também trouxe certa dor de cabeça aos cotistas. Apesar de ambas as empresas ainda estarem no portfólio do Carlyle, a estratégia agora é outra: ficar mais próximo do Brasil, abrindo um escritório local. A equipe hoje mistura sete pessoas com experiência em private equity e consultoria empresarial. No comando das operações está Borges, responsável pelo investimento do AIG na companhia aérea Gol, tido como um dos mais bem-sucedidos casos de retorno de investimentos em participações no Brasil. Também ligado à indústria de private equity está Fernando Pinto, que, no passado, fez o aporte do Capital International no Magazine Luiza. Já Juan Carlos Felix, que fechou a recente transação com a Trifil, veio da consultoria McKinsey. A maior proximidade com o mercado local também se reflete numa parceria fechada com o Banco do Brasil para a gestão de um fundo de R$ 400 milhões (FIP Internacionalização de Empresas) captados com fundos de pensão locais e com o próprio banco. A lógica foi ter por perto alguém com experiência em termos de captação e relacionamento com as empresas brasileiras. A atração de capital das fundações locais por meio do BB foi fundamental para engordar o volume de recursos disponíveis para o Brasil em um momento em que os investidores estrangeiros estão exigindo dos gestores um maior histórico de experiência nos países onde vão aplicar. Os três negócios feitos no país usaram dinheiro dos fundos Internacionalização, South America Buyout e Capital V, o maior da gestora. Os executivos do Carlyle não comentam, mas há pelo menos dois anos se tem notícia no mercado local de que a gestora tenta concluir a captação do fundo South America. Para alguns concorrentes ouvidos pelo Valor, a vontade do Carlyle de montar um portfólio brasileiro está puxando os preços dos ativos para cima. O caso mais citado no mercado é o da Qualicorp, avaliada em R$ 1,8 bilhão, equivalente a um múltiplo de 11 vezes o lucro antes de juros, impostos, depreciações e amortizações (lajida) da empresa neste ano, previsto para fechar em R$ 170 milhões. "Múltiplos de dois dígitos são elevados para os padrões brasileiros de private equity", diz um gestor. De acordo com Felix, o foco dos próximos investimentos no país deve continuar em ativos ligados ao consumo e ao varejo, mas setores como educação, serviços financeiros, óleo, gás e logística também estão sendo avaliados.